Kuća na sprat, u njoj dve ili tri porodice, u prizemlju možda lokal ili garaža — a u katastru se sve vodi kao jedna celina. Dok su svi složni, to nikome ne smeta. Nevolja počne kad jedan stan treba da se proda, pokloni ili ostavi detetu, pa se postavi najjednostavnije pitanje: koji je deo čiji i koliko je velik.
Za etažiranje često prvi put čujete od agencije za nekretnine, uz upozorenje da će „biti problema oko prodaje“ ako se ne uradi. Razumljivo je da posumnjate da vam neko izmišlja posao. Zato ovde prvo objašnjavamo kada etažiranje stvarno treba, a kada ne, pa tek onda kako se radi i koliko košta.
Etažiranje objekta u Beogradu je geodetski posao: stanove, lokale i garaže meri geodetska organizacija sa licencom Republičkog geodetskog zavoda, i ona je ta koja potpisuje elaborat. Agencija, kupac ili advokat mogu da vam kažu da vam treba, ali meri ga geometar.
Šta je etažiranje kuće ili stana
Rečeno jezikom vlasnika: etažira se kad objekat ima više vlasnika i kad treba tačno da se zna koji je deo čiji. Stručno, etažiranje je merenje i upis posebnih delova objekta — stanova, lokala, garaža i garažnih mesta — tako da se svaki vodi odvojeno, sa svojom površinom.
Pri merenju se uzimaju dimenzije svih prostorija, po važećem standardu u oblasti izgradnje objekata (Pravilnik o katastarskom premeru, čl. 25 st. 1). Iz njih se računa neto površina svakog posebnog dela, pa na kraju tačno piše koliko kvadrata ima svaki stan, a koliko lokal ili garaža.
U papirima i oglasima sreće se i izraz „etažna razrada“. Misli se na isto: objekat razložen na posebne delove, od kojih svaki ima svoju meru.
Etažiranje ili specifikacija posebnih delova?
Etažiranje i specifikacija se stalno mešaju, jer se tiču istih stanova, lokala i garaža. Razlika je u tome šta se radi i u kom trenutku.
Etažiranje je ceo posao na objektu koji već stoji: svaki poseban deo meri se na terenu, crtaju se skice, izrađuje se elaborat i sve se predaje katastru. Treba vam kad je kuća ili zgrada izgrađena, a njeni delovi nikad nisu izmereni i upisani odvojeno.
Specifikacija posebnih delova je uži papir — spisak delova sa osnovnim podacima o svakom, koji ide uz zahteve za građevinsku i upotrebnu dozvolu. Ako se objekat gradi po dozvoli ili vam neko traži baš specifikaciju, pogledajte stranu specifikacija posebnih delova objekta.
Kratko, po situaciji:
- kuća odavno stoji, u njoj je više stanova, a u katastru se vodi kao jedna celina — etažiranje;
- objekat se gradi ili se traži upotrebna dozvola — specifikacija posebnih delova;
- delite plac, a ne kuću — ni jedno ni drugo, nego deoba ili parcelacija.
Kada etažiranje objekta u Beogradu ima smisla
Etažiranje ne treba svakoj kući. Ako ste jedini vlasnik, kuća je jedna celina i ništa od nje ne delite ni ne prodajete u delovima, nema šta da se razdvaja. Smisla ima u situacijama ispod.
Kuća sa više stanova i više vlasnika
Čest beogradski slučaj je porodična kuća na dva ili tri nivoa, u kojoj svaki sprat koristi druga porodica. Dok se kuća vodi kao celina, na papiru se ne vidi gde počinje jedan stan, a gde drugi. Etažiranjem svaki stan dobija svoju meru i može da se vodi odvojeno.
Prodaja stana — i sumnja da je etažiranje izmišljen posao
Kad agencija kaže da „mora da se etažira“, pitanje da li je to stvarno potrebno sasvim je fer. Proverite prvo da li se stan koji prodajete u katastru već vodi kao poseban deo objekta, sa svojom površinom: ako se vodi, novo etažiranje tog stana vam ne treba.
Ako se ne vodi, pitajte agenciju šta tačno kupac traži. Mi ćemo po broju parcele pogledati šta katastar vodi za ceo objekat i reći vam šta bi etažiranje u tome promenilo.
Nasledstvo koje hoćete da rešite unapred
Neki vlasnici etažiraju kuću dok su svi tu i složni, da bi se već sad znalo koji stan ide kom nasledniku. Geometar tu daje meru i skicu svakog dela. Kako će se delovi raspodeliti, stvar je porodičnog dogovora, a pravne papire o tome sastavlja javni beležnik ili advokat.
Lokali, garaže i garažna mesta
Poseban deo objekta nije samo stan. Lokal u prizemlju, garaža u sklopu kuće ili garažno mesto u zgradi mere se po istom pravilu i dobijaju svoju površinu, odvojeno od stana iznad njih.
Etažiranje nije parcelacija
Etažiranje i parcelaciju ljudi često zamene. Etažiranje deli objekat na posebne delove, a plac ostaje ista katastarska parcela; parcelacija i deoba dele zemljište, pa nastaju nove parcele. Ako braća hoće svako svoju kuću i svoj deo dvorišta, to nije etažiranje, nego deoba ili parcelacija placa.
Poseban deo: šta se meri i kako se upisuje
Posebni deo se ne meri spolja, po obimu zgrade, nego iznutra, prostorija po prostorija. Površina se iskazuje u kvadratnim metrima na dve decimale, po važećem standardu u oblasti izgradnje objekata (Pravilnik o katastarskom premeru, čl. 41 st. 5). Zato u papirima nećete videti okvirnu cifru, nego broj sa dve decimale.
Podaci merenja prikazuju se na Skici posebnog dela objekta, prilogu koji propisuje sam Pravilnik (Prilog 4, čl. 25 st. 3). To je papir na kom vidite kako je vaš deo izmeren.
Bez upotrebne dozvole: privremeni upis površine
Ovo je ključna razlika između etažiranja i upisa po dozvoli. Bez upotrebne dozvole, površina koju geometar izmeri ulazi u katastar kao privremena (Pravilnik o katastarskom premeru, čl. 25 st. 2). Privremeni upis traje dok se ne preuzme podatak o površini iz jednog od tri papira:
- upotrebne dozvole;
- uverenja nadležnog organa;
- nalaza stalnog sudskog veštaka građevinske struke.
Za vas to znači da se izmerena površina vodi, ali privremeno — dok je ne zameni podatak iz nekog od ta tri papira.
Kako teče etažiranje objekta u Beogradu
- Javite nam osnovne podatke o objektu:
- katastarsku opštinu i broj parcele;
- koliko ima stanova, lokala, garaža i garažnih mesta;
- da li postoji građevinska ili upotrebna dozvola;
- stari projekat ili ranije skice, ako ih imate.
- Pre ponude gledamo šta katastar vodi za objekat: da li je upisan i da li su neki delovi već razdvojeni. Tako znate da li se meri cela kuća ili samo deo koji nedostaje.
- Dogovaramo termin kad su dostupni svi delovi koji se etažiraju. Naša ekipa na terenu ulazi u svaki od njih, pa neko od vlasnika ili stanara treba da bude tu i otključa.
- Merimo svaki poseban deo, prostoriju po prostoriju:
- stanove, sa svim sobama i pomoćnim prostorijama;
- lokale i druge poslovne prostore;
- garaže i garažna mesta.
- Iz mera računamo površinu svakog dela i crtamo skice, pa vlasnici pre predaje vide koliko je kome izašlo. Ako je neka prostorija pripisana pogrešnom stanu, to se ispravlja sada, a ne posle upisa.
- Elaborat geodetskih radova, sa potpisom geodetske organizacije sa licencom RGZ-a, predaje se katastru. Obradu predmeta vodi katastar i to vreme nije u rukama geometra, zato vam za rešenje ne dajemo datum.
Šta dobijate posle etažiranja
- Skicu posebnog dela objekta za svaki izmereni stan, lokal i garažu, sa podacima merenja.
- Površinu svakog posebnog dela u m², na dve decimale — broj koji ide u katastar.
- Elaborat geodetskih radova za katastar, koji potpisuje geodetska organizacija sa licencom RGZ-a.
- Jasnu informaciju da li će površina biti upisana privremeno i koji papir je kasnije zamenjuje.
Sve delove vidite zajedno, na istim papirima, pa se lako proveri da nijedan stan ili garaža nisu ostali neobuhvaćeni. Upis prava na svakom stanu ili garaži (uknjižba) je sledeći, pravni korak — za njega se obratite advokatu ili javnom beležniku.
Koliko košta etažiranje kuće ili stana u Beogradu
U Beogradu se za etažiranje manje kuće ili objekta sa par stanova obično plaća od 200 do 700 evra. Ukupan iznos raste sa brojem posebnih delova, a kod većih zgrada cena po stanu obično pada.
Zato vlasnici s razlogom računaju po stanu. Na iznos utiču broj stanova, lokala i garaža, njihova površina, udaljenost i pristupačnost objekta i to da li vam treba hitan rok.
Takse RGZ-a za upis posebnih delova ne ulaze u honorar geometra. Njih snosi podnosilac zahteva, a u ponudi stoje u zasebnom redu, pa ukupan trošak znate pre nego što se odlučite.
Tačan iznos javljamo čim dobijemo spisak delova koji se etažiraju, katastarsku opštinu i broj parcele — dakle pre nego što ekipa dođe na objekat. Poređenje sa drugim geodetskim poslovima daje strana koliko košta geometar u Beogradu.
Ostali geodetski poslovi za kuće i zgrade
Ako kuća ili zgrada još nije ucrtana u katastar, pogledajte upis objekta u katastar i geodetsko snimanje objekta, gde se objekat meri spolja. Šta sve može biti geodetski elaborat i kada ga katastar traži, objašnjava strana geodetski elaborat.
Etažiranje objekta za sve beogradske opštine
Kuću na Voždovcu ili Zvezdari etažiramo isto kao zgradu u Zemunu, na Čukarici ili Paliluli, jer pravilo za posebne delove ne zavisi od opštine. Ako vam uz etažiranje zatreba još neki posao, pogledajte spisak koji obuhvata sve naše geodetske usluge za ceo Beograd.
Pošaljite broj parcele i recite koliko stanova, lokala i garaža ima vaš objekat — znaćete, pre ijednog merenja, da li vam etažiranje uopšte treba i koliko delova se meri.