Geodetski snimak parcele u Beogradu: šta je stvarno na placu, a šta u katastru

Pred potpisivanje ugovora za plac hoćete da znate šta tačno kupujete: da li kuća, garaža i ograda stoje tamo gde ih vidi katastar i da li je prilaz sa ulice zaista deo parcele. Ili ste vlasnik, a nešto vam ne da mira — komšijina ograda, šupa koja nikad nije ucrtana, stara skica koja se ne slaže sa onim što gledate u dvorištu.

Pored toga, muče vas možda još dve stvari. Prva je da platite dvaput: da naručite novi geodetski snimak iako se stanje nije promenilo, samo zato što niko nije znao da pročita stari. Druga je da su prodavčev i komšijin geometar merili različito, jedan optičkim instrumentom, drugi GPS-om, pa ne znate kome da verujete.

Neki pretpostavljaju i da katastar sam snima parcele, pa da je sve što postoji već „na snimku“. Ono što je sagrađeno ili pomereno posle poslednje promene u katastru tamo ne postoji dok se ne izmeri i dok se promena ne sprovede. Geodetski snimak parcele naručujete vi, a meri ga i potpisuje geodetska organizacija sa licencom Republičkog geodetskog zavoda.

Šta je geodetski snimak parcele

Geodetski snimak parcele je merenje katastarske parcele na terenu, sa svim što na njoj stvarno postoji — objektima, ogradama i prilazima — i poređenje tog stanja sa podacima katastra. Meri se metodama koje propis dozvoljava, među kojima su polarna, ortogonalna i GNSS metoda i njihove kombinacije (Pravilnik o katastarskom premeru, čl. 59 st. 2).

Jednostavnije rečeno: katastar kaže šta bi na parceli trebalo da postoji, a snimak pokazuje šta postoji. Razlika između ta dva je razlog zbog kog ste ga naručili.

Šta tačno ulazi u snimak, zavisi od svrhe. Za kupovinu placa meri se sve što na parceli stoji, a kad je pitanje samo jedna ograda, dovoljno je izmeriti nju i uporediti je sa granicom iz katastra na tom delu.

Pod imenom „geodetski snimak“ ljudi, međutim, traže tri različita posla. Kad je predmet cela parcela, radi se ovaj snimak; kad treba izmeriti kuću za upis u katastar ili dogradnju, to je geodetsko snimanje objekta; a podlogu za projekat nove gradnje daje katastarsko-topografski plan, o kome je reč malo niže.

Čemu služi geodetski snimak

• pre kupovine placa ili kuće, da vidite da li se objekti i ograde slažu sa katastrom;
• kad sumnjate da ograda, zid ili prilaz nisu na pravom mestu u odnosu na granicu iz katastra;
• kad na parceli stoje kuća, garaža ili šupa za koje niste sigurni da su ucrtane;
• pre prodaje, da kupac i vi gledate isto stanje.

Najveća vrednost snimka je u tome kada stiže. Ako se pokaže da garaža nije ucrtana ili da ograda ne prati granicu, to saznajete pre potpisa, dok još ima prostora za dogovor, a ne posle.

Snimak pokazuje razliku, ali je sam ne ispravlja — za to postoje posebni postupci, od upisa objekta do obeležavanja granica.

Geodetski snimak ili katastarsko-topografski plan?

Snimak i katastarsko-topografski plan nastaju merenjem iste parcele, pa ih je lako pomešati. Razlika je u tome čemu služe.

Geodetski snimak vam treba kad odlučujete o parceli kakva je danas: kupujete, prodajete, proveravate ogradu ili objekte. Katastarsko-topografski plan je podloga za projektovanje — traži ga projektant kad na parceli tek treba nešto da se gradi.

Ako gradite, pogledajte katastarsko-topografski plan. Ako proveravate ono što već postoji, snimak je pravi izbor.

Tačnost geodetskog snimka: klase KT1, KT2 i KT3

Koliko merenje mora da bude tačno, određuje propis, a ne utisak. Pravilnik o katastarskom premeru deli područja u tri klase tačnosti i za svaku propisuje standardnu devijaciju položaja granične tačke, horizontalno i vertikalno (čl. 19).

Standardna devijacija opisuje koliko se ponovljena merenja iste tačke rasipaju, i nije isto što i dozvoljena greška. Dozvoljena razlika između fronta izmerenog na terenu i fronta izračunatog iz koordinata je dvostruka vrednost standardne devijacije za tu klasu — u KT1 to je 10 cm (Pravilnik, čl. 20 st. 6).

Placevi na nagibu imaju svoje pravilo: kad je nagib veći od 10%, frontovi i odmeranja mere se koso, uz obaveznu oznaku „k“ i određivanje visinske razlike (Pravilnik, čl. 20 st. 7). Na snimku takvog placa zato ćete videti mere obeležene slovom „k“.

Totalna stanica, GNSS i atest za instrument

Da li je plac meren totalnom stanicom ili GNSS prijemnikom — u razgovoru „GPS-om“ — nije samo po sebi razlog za sumnju. GNSS je u Pravilniku izričito naveden među dozvoljenim metodama merenja (čl. 59 st. 2).

Za sam instrument važi posebno pravilo: pre upotrebe moraju da se utvrde njegova metrološka svojstva, a instrument podleže prvom, periodičnim i vanrednim pregledima merila (Zakon o državnom premeru i katastru, čl. 57). To se dokazuje potvrdom ovlašćene laboratorije ili ispitivanjem na test poligonima RGZ-a. Taj dokaz, uverenje o metrološkim svojstvima instrumenta, u razgovoru se zove atest, i sasvim je u redu da ga tražite.

Kad se dva snimka ne slažu

Kad prodavčev i komšijin snimak daju različite brojeve, pre svake rasprave proverite dve stvari: da li su oba rađena u istom koordinatnom sistemu i u kojoj klasi tačnosti. Koordinate iz različitih sistema nisu isti brojevi, pa ih ne treba porediti direktno. Tek kad je osnova ista, ima smisla pitati da li je razlika veća od one koju propis dozvoljava.

Kako nastaje geodetski snimak u Beogradu, od poziva do predaje

1. Javite nam katastarsku opštinu, broj parcele i svrhu snimka: kupovina, prodaja, ograda ili objekti. Od svrhe zavisi šta se meri.
2. Ako postoji stari snimak ili skica, pošaljite ih pre svega ostalog. Prvo ih pregledamo: ako je odgovor na vaše pitanje već u njima, reći ćemo vam to pre nego što platite teren.
3. Geodetska organizacija traži od Službe za katastar podatke za rad na terenu. Služba ima rok od 5 radnih dana da ih izda, sa specifikacijom troškova, i izdaje ih bez dostavljenog dokaza o uplaćenoj taksi (Pravilnik, čl. 62 st. 5). To je rok Službe, a ne naš.
4. Na terenu naš geometar meri ono što na parceli stvarno stoji: objekte, ograde, prilaze i postojeće belege, ako ih ima. Neko treba da omogući pristup parceli, a ako vam je važna i ograda prema komšiji, recite to unapred.
5. Izmereno stanje se u kancelariji stavlja preko podataka katastra, pa se razlike vide na jednom crtežu.
6. Dobijate snimak i objašnjenje razlika — šta postoji na terenu, a nema ga u katastru, i obrnuto — uz preporuku da li je potreban sledeći korak.

Papiri i podaci koje dobijate uz snimak parcele

• Crtež parcele sa izmerenim objektima, ogradama i prilazima, uporedo sa granicom i objektima iz katastra.
• Koordinate izmerenih tačaka u državnom referentnom sistemu ETRS89 / UTM, u koji se merenja vezuju preko mreže permanentnih GNSS stanica AGROS, odnosno stalnih prijemnika satelitskog signala, ili preko referentnih tačaka (Pravilnik, čl. 59 st. 3).
• U katastarskim opštinama gde premer nije preveden u taj sistem — podatke u projekciji koja se tamo koristi: Gaus-Krigerovoj, Zoldnerovoj ili stereografskoj (isti član).
• Površinu parcele ili dela parcele, kad se računa, dobijenu iz pravouglih koordinata prelomnih tačaka, odnosno tačaka u kojima granica menja pravac, i zaokruženu do na 1 m² (Pravilnik, čl. 41 st. 2).
• Pregled razlika između stanja na terenu i stanja u katastru.

Cena geodetskog snimka u Beogradu i šta je pomera

U Beogradu se za standardni geodetski snimak parcele obično plaća od oko 150 do 320 evra. To je tržišni okvir, a ne cenovnik: veća površina i više graničnih tačaka guraju cenu naviše. Da li su u taj iznos uračunate i takse RGZ-a, vidi se u ponudi; o njima je reč malo niže.

Na konačan iznos utiču:

• površina parcele;
• broj graničnih tačaka;
• da li je parcela u naseljenom mestu ili van njega;
• pristupačnost i složenost terena;
• udaljenost lokacije;
• hitnost izrade;
• da li vam treba zvaničan elaborat ili samo provera stanja.

Kad upoređujete ponude, pitajte da li cena podrazumeva zvaničan elaborat ili samo proveru na terenu — to su dva različita posla. Pošaljite katastarsku opštinu, broj parcele i razlog zbog kog vam snimak treba, pa ćete iznos znati pre nego što geometar krene na parcelu.

U ponudi pitajte da li su takse RGZ-a za podatke uračunate u cenu ili se plaćaju posebno.

Uporedne cene ostalih poslova sabrane su na strani cene geometra u Beogradu.

Uz snimak parcele: objekat, međe i ozakonjenje

Kad snimak pokaže kuću ili dogradnju koje nema u katastru, sledeći korak je geodetsko snimanje tog objekta po konturnoj liniji. Ako se pokaže da ograda nije na granici, granične tačke na teren vraća omeđavanje parcele, a kad je objekat bez dozvole i ide u ozakonjenje, geodetski deo pokriva geodetski snimak za legalizaciju.

Geodetski snimak za placeve širom Beograda

Placeve snimamo i u gusto izgrađenim delovima grada i na obodu — na Paliluli, u Zemunu, Grockoj, Barajevu i Sopotu. Kratak opis svakog posla, od omeđavanja do upisa u katastar, daje stranica Geometar Beograd.

Pre nego što potpišete ugovor ili sednete sa komšijom da razgovarate o ogradi, saznajte šta je stvarno na placu: pozovite nas ili pošaljite broj parcele porukom.