Parcelacija i preparcelacija u Beogradu — građevinske parcele po planu

Imate veći plac i hoćete da ga isparcelišete: jedan deo za sebe, ostatak za kupce ili za decu, svaki sa svojim brojem i mogućnošću gradnje. Ili imate susedne parcele nezgodnog oblika, uske i dugačke, na koje kuća kakvu planirate ne može da stane. U oba slučaja cilj nije samo nova linija na terenu, nego građevinska parcela koja ispunjava ono što plan traži za tu zonu.

Treća strana iste priče je kupac: hoćete deo većeg placa, a prodavac kaže da će se plac „isparcelisati“ kasnije. Pre nego što potpišete bilo šta, vredi znati šta taj posao podrazumeva, ko ga radi i koliko zavisi od plana, a koliko od volje prodavca.

Kad ljudi pričaju o parcelaciji, dve teme se stalno vraćaju: koliko su čekali na Rešenje o parcelaciji i koliko ih je koštao savet koji nisu proverili. Zato ovde pišemo šta propis kaže o svakom koraku, ko šta radi i koji rokovi postoje po zakonu — a za koje rok niko ne može pošteno da obeća.

Šta su parcelacija i preparcelacija

Parcelacija je podela zemljišta na građevinske parcele, a preparcelacija prekrajanje postojećih katastarskih parcela u nove građevinske parcele drugačijeg oblika. Oba posla se rade po projektu parcelacije i preparcelacije, čiji je sastavni deo projekat geodetskog obeležavanja, geodetski deo projekta sa podacima za obeležavanje novih granica (Zakon o planiranju i izgradnji, čl. 65 st. 4). U razgovoru se kaže i „isparcelisati plac“, a struka kaže parcelacija.

Za razliku od obične podele placa, ovde ne odlučuju samo vlasnici. Projekat mora da prati planski dokument za zonu, a to proverava opštinski organ za urbanizam pre nego što katastar formira nove parcele.

Parcelacija ili fizička deoba placa: gde je razlika

Nove parcele na kraju daju i parcelacija i deoba, ali ne istim putem. Parcelacija i preparcelacija prolaze kroz projekat koji vodi urbanista i kroz potvrdu opštinskog organa za urbanizam, jer je cilj građevinska parcela po planu. Fizička deoba placa rešava drugo pitanje: kako suvlasnici ili naslednici da podele jednu parcelu koju već zajedno imaju.

Razlika se vidi i kad na zemljištu već stoji kuća. Kod parcelacije po projektu, kad granična linija seče postojeći objekat, parcele se formiraju u skladu sa projektom (Pravilnik o katastarskom premeru, čl. 78 st. 2), dok se deoba u istoj situaciji po pravilu ne vrši. Ako se u vašem slučaju mešaju oba pitanja, i suvlasnici i gradnja, redosled se dogovara pre bilo kakvog merenja.

Kad preparcelacija zahvata parcele dva suseda, na primer da bi se iskrivljena granica ispravila i obe parcele postale upotrebljive za gradnju, ceo posao počiva na njihovom dogovoru. Ljudi to sami kažu najkraće: ako ste se dogovorili — geometar i preparcelacija, ako niste — advokat i sud.

Formiranje građevinske parcele u Beogradu: plan pre brojeva

Kolika sme da bude nova građevinska parcela, prvo određuje planski dokument za konkretnu zonu. Opšta pravila iz Pravilnika o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju („Službeni glasnik RS“, br. 22/2015) data su po zonama (čl. 6) i primenjuju se tek kad plan nije donet ili ne propisuje drugačije. Zato se svaki broj iz tabele čita uz istu ogradu: prvo se proverava važeći plan za vašu zonu.

U zoni kuća za odmor najmanja površina za slobodnostojeći objekat za odmor i povremeno stanovanje je 500 m² (čl. 7). Ni ista kuća ne traži svuda istu parcelu: u seoskoj zoni za građevinsku parcelu u naselju važi 400 m² i 12 m širine, a ne 300 m² i 10 m kao za slobodnostojeći objekat u zoni retkih naselja i porodične gradnje. U kojoj je zoni vaš plac, određuje plan, i svaki od ovih brojeva važi samo kad plan za zonu ne kaže drugačije.

Širina je podjednako važna kao površina: parcela sa dovoljno kvadrata, a preuska, ne ispunjava opšte pravilo. Zato se nove granice crtaju tek kad se zna šta plan dozvoljava, a ne obrnuto.

Redosled parcelacije u Beogradu: projekat, potvrda, rešenje

1. Pošaljite podatke o zemljištu i o tome šta hoćete da dobijete. Iz toga se vidi da li vam treba parcelacija, preparcelacija ili obična deoba.
   • katastarsku opštinu i brojeve svih parcela koje ulaze u posao;
   • list nepokretnosti, da se vidi ko su vlasnici;
   • skicu: koliko novih parcela, približno kolikih i šta planirate da gradite;
   • naziv plana za zonu, ako ga već znate.
2. Pre projekta se utvrđuje koji planski dokument važi za zonu i šta traži od građevinske parcele, pre svega površinu i širinu.
3. Projekat parcelacije i preparcelacije izrađuje ovlašćeno privredno društvo upisano u registar, a izradom rukovodi odgovorni urbanista arhitektonske struke (Zakon o planiranju i izgradnji, čl. 65 st. 4).
   • Sastavni deo projekta je projekat geodetskog obeležavanja. Njega sme da izradi geodetska organizacija sa najmanje dva zaposlena geodetske struke, od kojih najmanje jedan ima geodetsku licencu prvog reda (Zakon o državnom premeru i katastru, čl. 17 st. 3).
4. Projekat potvrđuje opštinski organ za urbanizam, a zakonski rok za to je 10 dana (Zakon o planiranju i izgradnji, čl. 65 st. 5).
   • Ako organ obavesti da projekat nije u skladu sa planskim dokumentom, prigovor se podnosi opštinskom, odnosno gradskom veću u roku od 3 dana od dostavljanja obaveštenja (čl. 65 st. 7).
5. Potvrđen projekat se realizuje: geodetski deo prati projekat geodetskog obeležavanja, a predmet se predaje katastru.
6. Katastar donosi rešenje o formiranju katastarskih parcela po projektu, a na njega se može izjaviti žalba u roku od 8 dana od dostavljanja (čl. 66 st. 6). Vreme do rešenja određuje katastar, ne geometar, i zato ga ne obećavamo.

Šta može da zaustavi parcelaciju i preparcelaciju

Ovo su tačke na kojima predmet može da zastane, i šta se proverava da se to ne desi.

• Nova parcela ne prati plan. Premala ili preuska parcela znači da projekat nije u skladu sa planskim dokumentom, a rok za prigovor na takvo obaveštenje je kratak. Zato se plan proverava pre crtanja granica, a ne posle.
• Savet po čuvenju. Rečenica „rekli su mi u opštini“ nije propis: taksa se nalazi u tarifi, rok u zakonu, a uslov za parcelu u planskom dokumentu. Tražite da vam se uz svaki broj kaže odakle je.
• Mnogo vlasnika, delovi u korišćenju bez papira. Kad parcelu drži više vlasnika koji godinama koriste svoje delove, pre projekta treba znati da li se svi slažu. To je razgovor za advokata, ne za geometra.
• Čekanje na rešenje. „Predmet će biti raspoređen u rad“ rečenica je koju mnogi čuju kad pitaju za Rešenje o parcelaciji. Na taj deo geometar ne utiče, ali može da se postara da predaja bude potpuna.

Ova strana opisuje geodetski deo parcelacije i preparcelacije i nije ni pravni ni urbanistički savet.

Šta imate u rukama kad se preparcelacija sprovede

• Projekat parcelacije i preparcelacije, sa projektom geodetskog obeležavanja kao sastavnim delom.
• Potvrdu opštinskog organa za urbanizam na projekat.
• Rešenje katastra o formiranju katastarskih parcela po projektu.
• Nove katastarske parcele, formirane kao građevinske parcele po planu, sa brojevima pod kojima se dalje vode u katastru.

Koji od ovih papira izrađuje geodetska organizacija, a koji urbanista ili organ uprave, piše u ponudi, da se od početka zna ko za šta odgovara.

Od čega zavisi cena parcelacije i preparcelacije u Beogradu

Raspon cena za parcelaciju i preparcelaciju ovde namerno ne pišemo. Objavljeni cenovnici za isti posao se toliko razlikuju da bi svaka cifra više zbunila nego pomogla.

Na cenu utiču:

• broj novih parcela — ukupan iznos raste, ali cena po parceli opada kako broj novih parcela raste;
• površina zemljišta i broj graničnih tačaka;
• pristup i složenost terena;
• hitnost.

Cenu računamo iz katastarske opštine, brojeva parcela i skice željenih novih parcela, i šaljemo je pre prvog merenja. Tražite da u ponudi odvojeno stoje geodetski deo, projekat koji vodi urbanista i takse. Opšti faktori cene su na strani cena geometra u Beogradu.

Ako posao nosi i takse Republičkog geodetskog zavoda po tarifi od 1. jula 2026., njih snosi podnosilac zahteva, i to van geodetskog dela ponude.

Kad vam uz parcelaciju treba još nešto

Ako vam ne treba nova podela nego da dve parcele postanu jedna, pogledajte spajanje parcela. Kad je zemljište u katastru upisano kao poljoprivredno, a planirate gradnju, proverite i promenu namene zemljišta. Geodetsku podlogu sa stanjem terena, kakvu traže projektanti, daje katastarsko-topografski plan.

Parcelacija i preparcelacija placeva širom Beograda

Plac koji treba isparcelisati ili preparcelisati može biti na Paliluli ili Zvezdari, na Voždovcu, Čukarici ili u Surčinu: geodetski deo posla radimo podjednako u gradskim i u prigradskim opštinama. Ako vas posle parcelacije čeka gradnja ili upis, sledeći geodetski posao birate na stranici Geometar Beograd.

Pošaljite brojeve parcela i skicu onoga što želite da dobijete — iz nje se najbrže vidi da li je vaš put parcelacija, preparcelacija ili deoba.