Kupili ste plac pored svog, pa sada imate dve parcele i jednu ogradu oko njih. Ili ste nasledili tri uske parcele jednu do druge, a u listu nepokretnosti i dalje stoje tri broja. U upitima se to zove „pripajanje“ ili „preparcelacija tri parcele u jednu istog vlasnika“, a stručni naziv je spajanje parcela.
Spajanje retko kome treba samo zbog sebe: iza njega je plan — gradnja, prenamena poljoprivrednog zemljišta ili prodaja celine. Zato je i briga obično ista: da li vas čeka projekat i dug postupak, ili nešto jednostavnije.
Odgovor zavisi od nekoliko uslova koje zakon jasno postavlja: da li se parcele dodiruju, da li su na istom vlasniku i da li je parcela uz vašu u javnoj svojini.
Šta je spajanje parcela
Spajanje parcela je posao u kome dve ili više susednih katastarskih parcela istog vlasnika postaju jedna. Zakon o planiranju i izgradnji za to ne traži projekat parcelacije ili preparcelacije: osnov za spajanje susednih parcela istog vlasnika je elaborat geodetskih radova (čl. 13 tačka 3 i čl. 68).
Elaborat geodetskih radova je tehnički dokument koji izrađuje i potpisuje geodetska organizacija sa licencom Republičkog geodetskog zavoda, a Služba za katastar na osnovu njega sprovodi promenu. Istim dokumentom zakon rešava i ispravku granica susednih parcela, odnosno promenu linije između dve parcele koje se dodiruju (čl. 68).
Spajanje parcela ili preparcelacija: koji put je vaš
Spajanje i preparcelacija zvuče kao srodni poslovi, a razlikuje ih dokument na kome se posao zasniva. Za susedne parcele istog vlasnika ne radi se projekat, nego elaborat geodetskih radova.
- Spajanje je vaš put kad se parcele dodiruju, sve su na istom vlasniku i hoćete da od njih nastane jedna.
- Ako neki od tih uslova nije ispunjen — parcele se ne dodiruju ili nisu na istom vlasniku — spajanje ne dolazi u obzir, pa se proverava da li vam treba ispravka granica sa susedom, parcelacija ili preparcelacija.
Kako izgleda postupak po projektu, opisano je na strani parcelacija i preparcelacija. Ako vam neko ponudi „preparcelaciju u jednu“ za parcele koje ispunjavaju uslove za spajanje, pitajte da li je u ponudi elaborat ili projekat, jer to nisu isti posao.
Tri slučaja spajanja parcela u Beogradu
Više susednih parcela istog vlasnika postaje jedna
To je slučaj iz upita „tri parcele u jednu“ ili „pripajanje parcele uz kuću“: sve parcele su vaše i dodiruju se, a cilj je da katastar umesto nekoliko vodi jednu. Broj parcela pritom nije ograničen na dve, ali svaka sledeća menja i cenu elaborata i taksu, o čemu više u delu o ceni.
Ako se u istom postupku deo zemljišta i odvaja, to više nije samo spajanje, nego spajanje i deoba zajedno, što menja i taksu. Recite to u prvom razgovoru, da ponuda obuhvati oba posla.
Ispravka granice sa susednom parcelom
Kad se ne spajaju cele parcele, nego se menja linija između vaše i susedne parcele, reč je o ispravci granica susednih parcela, i ona takođe ide elaboratom geodetskih radova (čl. 68). U upitima se to zove i „ispravka linija parcela“.
Ako susedna parcela nije vaša, prvo se raščišćava ko je vlasnik čega — o tom redosledu više piše u delu ispod.
Susedna parcela je u javnoj svojini
Kad je parcela uz vašu u javnoj svojini, saglasnost za ispravku granice daje nadležni pravobranilac (Zakon o planiranju i izgradnji, čl. 68 st. 4). Zakon tada postavlja i dva uslova: parcela u javnoj svojini koja se pripaja ne sme ispunjavati uslove za posebnu građevinsku parcelu — parcelu na kojoj bi se moglo samostalno graditi — i mora biti manje površine od parcele kojoj se pripaja (čl. 68 st. 7).
Drugim rečima, ovim putem uz plac može da se pripoji samo manje javno parče koje samo za sebe ne bi moglo da bude plac za gradnju.
Šta mora da bude rešeno pre spajanja parcela
Zakon redosled postavlja jasno: imovinsko-pravne odnose vlasnik rešava pre izrade elaborata za spajanje ili ispravku granica (Zakon o planiranju i izgradnji, čl. 68 st. 3). Ako jedna od parcela još nije prepisana na vas, ako je ostavina u toku ili je deo zemljišta sporan, to se rešava pre geometra.
Taj deo nije geodetski posao: pitanja vlasništva, nasleđa i kupovine rešavate sa advokatom ili javnim beležnikom. Na ovoj strani opisan je samo geodetski deo postupka, i ništa od toga nije pravni savet.
Da ne biste platili elaborat koji nema na čemu da se zasniva, uslovi se proveravaju pre bilo kakvog rada. Kad pošaljete brojeve parcela, prvo se gleda da li se dodiruju, na koga glase i da li je neka susedna parcela u javnoj svojini.
Spajanje parcela u Beogradu, od upita do katastra
- Upit: katastarska opština, broj svake parcele koju hoćete da spojite i razlog spajanja — gradnja, prenamena ili prodaja. Ako uz vašu parcelu leži parcela u javnoj svojini koju biste da pripojite, recite i to.
- Provera uslova: da li se parcele dodiruju, da li su na istom vlasniku i da li su imovinsko-pravni odnosi rešeni (čl. 68 st. 3). Uz to se gleda:
- da li se granica ispravlja prema parceli u javnoj svojini, jer tada saglasnost daje nadležni pravobranilac (čl. 68 st. 4);
- da li u istom postupku ide i deoba, jer se tada plaća taksa za deobu.
- Izrada elaborata geodetskih radova: izrađuje ga i potpisuje geodetska organizacija sa licencom, kao osnov za spajanje ili ispravku granica (čl. 13 tačka 3 i čl. 68). Ako granice spoljnog oboda na terenu nisu jasne, recite to unapred, jer je njihova obnova poseban posao.
- Zahtev za provođenje: elaborat ide Službi za katastar, a taksu za provođenje spajanja plaća podnosilac zahteva (tarifni broj 215b st. 5 t. 2).
- Promena u katastru: sprovodi je Služba za katastar, po svom rasporedu, i geometar na to vreme ne može da utiče.
Šta dobijate kad se parcele spoje
- elaborat geodetskih radova, osnov za spajanje ili ispravku granica po Zakonu o planiranju i izgradnji (čl. 13 tačka 3 i čl. 68);
- kad Služba za katastar sprovede promenu — jednu katastarsku parcelu tamo gde su bile dve ili više, odnosno novu liniju granice sa susedom.
Projekat parcelacije ili preparcelacije pritom ne dobijate, jer za spajanje susednih parcela istog vlasnika nije ni potreban.
Koliko košta spajanje parcela u Beogradu
U beogradskim cenovnicima elaborat za spajanje dve parcele počinje od oko 24.000 dinara (oko 205 evra), a svaka sledeća parcela podiže iznos. Na konačnu cenu utiču i površina, pristup i udaljenost terena, hitnost i to da li uz spajanje ide još neki posao, kao obnova granica ili deoba.
Za provođenje spajanja u katastru uplaćuje se i taksa Republičkog geodetskog zavoda, koja nije deo honorara za elaborat i pada na podnosioca zahteva: od 1. jula 2026. ona iznosi 2.780 dinara za dve parcele starog stanja — parcele kakve postoje pre spajanja — i 1.130 dinara za svaku sledeću (tarifni broj 215b st. 5 t. 2). Ako se u istom postupku vrše spajanje i deoba, plaća se taksa za deobu.
Koliko će koštati geodetski deo, znate pre početka rada: dovoljni su brojevi parcela koje spajate i katastarska opština u kojoj su upisane. Cene drugih geodetskih poslova, radi poređenja, sabrane su na strani cene geometra.
Uz spajanje: deoba, obnova granica i prenamena
Ako plac umesto spajanja treba podeliti između suvlasnika ili naslednika, to je deoba parcele. Kad granice oboda na terenu više nisu obeležene, pre ili posle spajanja može da zatreba obnova granica parcele, a ako spojene parcele treba da pređu iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište, geodetski deo tog postupka opisan je na strani promena namene zemljišta.
Spajanje parcela na celom beogradskom području
Za parcele u Zemunu, Surčinu, Obrenovcu i Lazarevcu, kao i na Voždovcu, postupak je isti, jer uslove za spajanje postavlja zakon, a ne opština. Uz spajanje ili posle njega možete naručiti i druge poslove iz ponude geodetskih usluga u Beogradu.
Tri broja parcele u listu nepokretnosti i jedna ograda na terenu ne moraju tako da ostanu — pozovite nas ili pošaljite poruku sa katastarskom opštinom i brojevima parcela, pa ćete znati da li vaš slučaj ide elaboratom za spajanje ili drugim putem.