Na šalteru vam kažu da uz zahtev ide specifikacija posebnih delova objekta, a vi prvi put čujete za taj papir. Kuća sa više stanova bez etažne razrade, u kojoj suvlasnici hoće da prijave svako svoj stan, nije slučaj za specifikaciju, nego za etažiranje.
Ima i drugog slučaja: stan je dupleks garsonjera, a gornji nivo nikad nije obuhvaćen papirima, iako se koristi od prvog dana. U oba slučaja pitanje je isto — kako da svaki deo zgrade dobije svoju oznaku i površinu na papiru.
Šta je specifikacija posebnih delova objekta
Specifikacija posebnih delova objekta je spisak svih stanova, lokala, garaža i garažnih mesta u jednom objektu. Za svaki poseban deo mora da sadrži četiri podatka: označenje (naziv i oznaku), sprat, strukturu i neto površinu (Pravilnik o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, čl. 16).
Ona prati objekat kroz dozvole: prilaže se uz zahtev za građevinsku dozvolu, sastavni je deo rešenja o građevinskoj dozvoli i prilaže se uz zahtev za upotrebnu dozvolu (čl. 16 st. 2 t. 1, čl. 20 st. 2 i čl. 43). Kad je dozvola izdata, na tu dokumentaciju, odnosno na uverenje o specifikaciji posebnih delova, oslanja se i upis delova u katastar.
Specifikacija ili etažiranje — gde je granica
Specifikacija je jedan dokument sa četiri podatka po delu. Etažiranje je širi geodetski posao na objektu koji već postoji: svaki deo se meri na terenu, izrađuju se skice i elaborat, i sve ide u katastar.
Specifikacija ide uz dozvole, a etažiranje uz objekat koji je izgrađen, ali nikad nije razdvojen na delove. Ako je vaša kuća takva, šta sve taj posao obuhvata pročitajte na strani etažiranje objekta.
Četiri podatka za svaki stan, lokal i garažu
- Označenje — naziv i oznaka dela, na primer „stan 3“ ili „garažno mesto 1“, po kojoj se deo razlikuje od ostalih u istom objektu.
- Sprat — nivo na kom je deo: podrum, prizemlje, sprat ili potkrovlje.
- Struktura — kakav je deo po sastavu, na primer garsonjera, jednosoban ili dvosoban stan.
- Neto površina — iskazuje se u m² na dve decimale (Pravilnik o katastarskom premeru, čl. 41 st. 5).
Kod dupleksa se gledaju oba nivoa. Ako papir opisuje samo donji, gornji ostaje van specifikacije, koliko god se dugo koristio.
Uverenje o specifikaciji posebnih delova u Beogradu: ko ga izdaje
Uverenje o specifikaciji posebnih delova traži se od organa koji je za objekat izdao građevinsku i upotrebnu dozvolu. Primer iz Beograda je gradska opština Zvezdara: njeno Odeljenje za građevinske poslove izdaje ovo uverenje samo za objekte za koje je ona izdala obe dozvole.
Uverenje je papir tog organa, a ne geometra. Šta katastar prima kad dozvole nema ili kad uverenje ne može da se izda, pokazuje tabela ispod.
Bez građevinske dozvole: šta katastar prima umesto specifikacije
Kad je izdata građevinska dozvola, podaci o posebnim delovima dolaze iz dokumentacije. Kad dozvole nema, Republički geodetski zavod na svojoj stranici o upisu objekta navodi drugi put:
| Situacija | Dokaz o posebnim delovima | Ko ga izdaje ili izrađuje |
|---|---|---|
| Građevinska dozvola je izdata | tehnička dokumentacija, odnosno uverenje o specifikaciji posebnih delova | uverenje izdaje nadležni organ |
| Građevinska dozvola nije izdata | elaborat geodetskih radova | geodetska organizacija sa licencom RGZ-a |
| Nadležni organ ne može da izda uverenje o specifikaciji | nalaz i mišljenje stalnog sudskog veštaka građevinske struke | stalni sudski veštak građevinske struke |
Srednji red je mesto gde u posao ulazi geometar. Kad za objekat nije izdata građevinska dozvola, dokaz o posebnim delovima je elaborat geodetskih radova, u kom su delovi prikazani onakvi kakvi su izmereni u objektu.
Da li objekat bez dozvole može da se upiše i pod kojim uslovima, pravno je pitanje i ne rešava ga geometar. Naš deo je merenje i elaborat.
Ko organizuje posao: investitor, stanari ili svako za sebe
Često pitanje je: da li svaki stanar pravi elaborat za sebe ili se radi zajednički? Kod zgrade koja se gradi po dozvoli, specifikacija ide uz zahteve za dozvole, pa je u rukama onoga ko te zahteve podnosi — po pravilu investitora.
Kad građevinska dozvola nije izdata (srednji red tabele iznad), delovi se mogu obuhvatiti i jedan po jedan, ali zajednički posao ima prednost kod taksi: taksa RGZ-a za upis je za drugi i svaki sledeći poseban deo u istom postupku niža nego za prvi (iznosi su u delu o ceni).
Ko sme da podnese zahtev za upis kog dela, pravno je pitanje, i odgovor na njega daje advokat ili javni beležnik.
Šta radi geometar kad vam treba specifikacija posebnih delova u Beogradu
- Pošaljete katastarsku opštinu, broj parcele i ono što od papira imate: građevinsku ili upotrebnu dozvolu, projekat sa specifikacijom ili uverenje. Ako nemate ništa od toga, i to je podatak.
- Po broju parcele vidimo šta je za objekat već upisano, pa vam kažemo da li je dovoljan papir koji imate ili delove treba meriti.
- Kad delove treba meriti, ekipa izlazi na teren i meri one koje posao obuhvata, kod dupleksa oba nivoa. Kako izgleda merenje objekta koji već stoji, opisano je na strani o etažiranju objekta.
- Izmerene delove i njihove površine prikazujemo u elaboratu geodetskih radova, koji potpisuje geodetska organizacija sa licencom RGZ-a i koji se predaje katastru. Koliko traje obrada u katastru, ne zavisi od nas, pa rok rešenja ne navodimo.
Šta donosite, a šta dobijate
Od vas nam treba:
- katastarska opština i broj parcele;
- dozvole, projekat ili uverenje, ako postoje;
- pristup svim delovima koji se mere, na dogovoreni dan;
- dogovor suvlasnika o tome koji se delovi mere.
Od nas dobijate:
- elaborat geodetskih radova sa izmerenim posebnim delovima, koji služi kao dokaz o posebnim delovima kad građevinska dozvola nije izdata;
- odgovor da li vam elaborat uopšte treba ili je dovoljan papir koji već imate, i to pre ugovaranja merenja.
Koliko košta specifikacija posebnih delova objekta u Beogradu
Za ovaj posao ne pišemo ni cifru ni raspon, jer on izgleda vrlo različito: nekad treba samo pregledati postojeće papire, a nekad izmeriti svaki deo zgrade. Cenu pomera to koliko objekat ima posebnih delova i kolike su im površine, gde se nalazi i koliko je pristupačan, i koliko je posao hitan.
Za ponudu su nam dovoljni katastarska opština, broj parcele i broj delova u objektu, a iznos znate pre nego što se bilo šta meri. Šta pomera cene ostalih geodetskih radova, pročitajte na strani cena geometra u Beogradu.
Takse RGZ-a za upis plaćaju se posebno i terete podnosioca zahteva. Od 1. jula 2026. iznose (tarifni broj 215b, st. 5):
- upis posebnog dela objekta sa upisom imaoca prava: 6.290 dinara za prvi deo i 2.100 dinara za svaki sledeći u istom postupku (t. 5);
- upis garažnog mesta sa upisom imaoca prava: 2.780 dinara (t. 7);
- upis novoformiranog posebnog dela nastalog deobom ili spajanjem posebnih delova: 2.780 dinara (t. 8).
Srodni poslovi za zgrade i stanove
Kad u katastru nedostaje ceo objekat, a ne samo njegovi delovi, krenite od strane upis objekta u katastar; spoljne mere kuće ili zgrade daje geodetsko snimanje objekta. Koje sve vrste elaborata postoje i čemu služe, pročitajte na strani geodetski elaborat.
Specifikacija posebnih delova za zgrade i kuće širom Beograda
Zgrada na Novom Beogradu ili Vračaru i kuća na Čukarici, Rakovici ili Zvezdari imaju iste propise za posebne delove, pa je i naš posao svuda isti. Uz specifikaciju, geometar za ceo Beograd radi i omeđavanje, deobe i snimke parcela, od centra do oboda grada.
Recite nam koliko delova ima vaš objekat i koje papire već imate, pa ćete znati da li je dovoljan papir iz fioke ili delove treba izmeriti.