Opština Zemun po popisu iz 2022. godine ima 177.908 stanovnika i samo dva naselja: gradsko, koje popis vodi kao „Beograd (Zemun)“ i u kome živi 166.049 ljudi, i selo Ugrinovci, sa 11.859 stanovnika. U tom gradskom naselju su Gardoš, Donji grad, Galenika, Plavi horizonti i Meandri, ali i Batajnica, Zemun polje i Altina. Zato se geometar u Zemunu zove zbog dve vrste poslova: u gradskom delu zbog zgrada, stanova i dogradnji, a u Ugrinovcima zbog placeva, njiva i međa.
Katastarski je opština pregledna: ima četiri katastarske opštine (KO) — Zemun, Zemun Polje, Batajnica i Ugrinovci — i za sve je nadležna Služba za katastar nepokretnosti Zemun. Ime kvarta u kome živite nije ime KO, pa se na početku svakog posla pita za KO i broj parcele, onako kako piše u listu nepokretnosti.
Ni papiri koje treba pripremiti nisu isti za stan u zgradi i za njivu u ataru. Zajedničko im je samo to da se sve počinje merenjem na terenu, a tek posle njega ide elaborat za katastar.
Gardoš, Gornji i Donji grad — Zemun uz Dunav
Zemun leži ispod sremske zaravni, na desnoj obali Dunava, blizu ušća Save. Nekada je bio samostalan grad, a deo Beograda je od 1934. godine, sa prekidom od 1941. do 1944. U Gornji grad spadaju Gardoš, Kalvarija, Muhar, Ćukovac, Železnička kolonija, Kolonija Zmaj, Sava Kovačević, Sutjeska i Novi grad, a u Donji grad Zemunski kej, Retenzija i Zemunska pijaca.
KO Zemun, koja nosi ime grada, ima 1.751 ha. Ako ste kupili kuću na Muharu ili Kalvariji, a u listu nepokretnosti je upisana manja površina nego što kuća danas ima, snimanje pokazuje stvarnu spoljnu liniju objekta, pa se tek onda traži promena u katastru.
Kad u jednoj kući na Gardošu ili u Donjem gradu žive dve porodice, svaka na svom spratu, a katastar vodi jednog vlasnika, rešenje je etažiranje. Svaki stan tada dobija svoju površinu i oznaku posebnog dela, pa se, kad se upiše na vlasnika, može prodati, pokloniti ili založiti odvojeno od ostatka kuće. U elaboratu etažiranja vode se i zajednički delovi, kao što su stepenište, tavan ili podrum, koji pripadaju svim vlasnicima.
Kad kupujete kuću u Donjem gradu ili na Kalvariji koja deli dvorište ili zid sa susednom, pre potpisa vredi videti gde katastar vodi granicu. Geodetski snimak pokazuje da li je zid na međi, da li deo dvorišta pripada komšiji i da li je sve što se prodaje zaista na parceli iz ugovora.
Galenika, Plavi horizonti, Vojni put i ostali gradski delovi
Gradski Zemun se ne završava kod Gardoša: tu su i Nova Galenika, Plavi horizonti, Vojni put I i II, Zemun Bačka, Goveđi brod, Mala pruga, Marija Bursać, Jelovac, Meandri, Naselje Sveti Sava, Školsko dobro, 13. maj i Karađorđev trg. Zemun se danas širi ka zapadu i jugozapadu, gde je srastao sa Novim Beogradom.
Ako imate stan u zgradi na Galenici ili u Plavim horizontima, a zgrada nije etažirana ili vaš stan u katastru ima drugu površinu nego u ugovoru, geometar meri poseban deo i pravi elaborat za ispravku. Kad na placu u nekom od ovih delova planirate kuću ili zgradu, projektant će tražiti katastarsko-topografski plan, snimak parcele sa granicama, objektima i visinama terena. Plan obuhvata i ono što je oko parcele, susedne objekte i ulicu, jer projektant mora da zna u šta se nova gradnja uklapa.
Ako vam garaža u dvorištu zgrade ili lokal u prizemlju nisu upisani, i oni se mere kao posebni delovi, sa svojom površinom i oznakom. Isto važi za stan koji je posle useljenja spojen sa susednim ili podeljen na dva: merenje pokazuje raspored kakav je danas, a šta se od toga može upisati zavisi od papira koje imate.
Na potezu gde se Zemun spojio sa Novim Beogradom ime kvarta ne govori pouzdano u kojoj je KO vaša parcela. Taj podatak stoji u listu nepokretnosti, i bez njega ne možemo da pripremimo merenje.
Ugrinovci, Busije i Grmovac — kuće, placevi i njive u KO od 5.033 ha
Ugrinovci, sa 11.859 stanovnika, jedino su selo u opštini, a uz njih su i zaseoci Busije i Grmovac. KO Ugrinovci ima 5.033 ha, što je više od KO Zemun, Zemun Polje i Batajnica pojedinačno. Busije i Grmovac nemaju svoje KO, jer ih cela opština ima samo četiri.
Ako ste u Busijama ili Grmovcu kupili plac sa već postavljenom ogradom, ne znate da li ju je prethodni vlasnik postavio po katastru ili po dogovoru sa komšijom. Pre gradnje to proverava omeđavanje, a ako je na placu već podignuta kuća koja nije upisana, uz to ide i snimanje objekta.
Njivu u ataru Ugrinovaca nasleđenu sa bratom ili sestrom katastar vodi kao jednu parcelu sa više suvlasnika, sve dok se fizički ne podeli. Deobom svako dobija svoj komad zemlje sa novom granicom i posebnim brojem parcele.
Geometar u Zemunu — usluge za zgrade, kuće i placeve
Ako ne znate od čega da krenete, opišite nam šta imate — zgradu, kuću ili plac — i šta hoćete da uradite sa njim.
Geodetsko snimanje objekta — kuća sa dogradnjom u Gornjem gradu
Geodetsko snimanje meri objekat spolja i daje njegovu površinu i položaj na parceli, a to je osnova za svaku promenu u katastru. Za kuću sa dogradnjom u Gornjem gradu ili pomoćni objekat u Ugrinovcima, snimanje kuće ili dogradnje je prvi korak pre upisa.
Upis objekta u katastar — kuća u Zemunu ili Ugrinovcima bez upisa
Kad kuća u Zemunu postoji na terenu, a u listu nepokretnosti je samo zemljište, upis kuće ili zgrade u katastar ide preko elaborata koji pravimo posle merenja. Za dogradnju važi isto, samo se u katastru menja postojeći upis. Ako je kuća u Ugrinovcima građena u fazama, meri se sve što danas postoji, sa svim delovima i spratovima.
Etažiranje objekta — više vlasnika pod jednim krovom
Etažiranje deli kuću ili zgradu na posebne delove — stanove, lokale i garaže — sa površinom svakog od njih. Kad u jednom objektu ima više vlasnika, a katastar ih ne razlikuje, etažiranje kuće ili zgrade je posao koji prethodi upisu stanova na vlasnike.
Omeđavanje parcele — plac u Ugrinovcima ili dvorište u Donjem gradu
Omeđavanje obeležava granične tačke parcele belegama na terenu, prema podacima katastra. Za plac u Ugrinovcima ili dvorište u Donjem gradu oko kog postoji spor sa komšijom, omeđavanje placa ili dvorišta pokazuje dokle parcela zaista ide.
Geodetski snimak — pre kupovine u Zemun Bačkoj ili Busijama
Snimak postojećeg stanja pokazuje šta stvarno stoji na parceli i kako se to slaže sa katastarskim planom. Kad kupujete kuću u Zemun Bačkoj ili plac u Busijama, geodetski snimak parcele pre kupovine pokazuje da li su kuća i ograda tamo gde ih katastar vidi.
Katastarsko-topografski plan — nova kuća u Ugrinovcima ili zgrada u gradu
Katastarsko-topografski plan (KTP) je podloga za projektanta: granice parcela, objekti i visinske kote na jednom planu. Za novu kuću u Ugrinovcima ili zgradu u gradskom delu opštine, katastarsko-topografski plan za projekat je osnova na kojoj projektant crta.
Deoba parcele — nasleđena njiva u Ugrinovcima ili plac u Grmovcu
Deoba fizički deli parcelu u suvlasništvu, tako da svaki suvlasnik dobije svoj deo sa granicom i brojem. Za nasleđenu njivu u ataru Ugrinovaca ili plac u Grmovcu koji braća drže zajedno, deoba placa ili njive u suvlasništvu vodi do posebnih parcela umesto zajedničke.
Četiri KO u Zemunu — gde se vodi vaša parcela
Katastarska opština (KO) nije kvart ni mesna zajednica, nego katastarska celina unutar koje katastarske parcele imaju svoje brojeve. Zemun ih ima četiri: KO Zemun, od 1.751 ha, KO Zemun Polje, od 3.820 ha, KO Batajnica, od 4.427 ha, i KO Ugrinovci, od 5.033 ha. Batajnica, Zemun polje i Altina imaju i posebne strane: geometar u Batajnici, geodetske usluge u Zemun polju i merenje na Altini.
U spisku RGZ-a sve četiri imaju isti status, „katastar nepokretnosti na delu KO“, a samo kod KO Zemun upisan je i datum ustrojavanja katastra nepokretnosti, 01.02.2007. Podatke za vašu parcelu gledamo pojedinačno, pre izlaska na teren.
Imajte u vidu da se KO zove Zemun Polje, isto kao naselje, ali katastarska opština je posebna jedinica i njene granice ne moraju da se poklapaju sa granicama naselja. Zato je sigurnije osloniti se na ono što piše u listu nepokretnosti nego na adresu. Isto važi za stariji ugovor ili rešenje u kome piše opština Zemun, a parcela je danas u opštini Surčin, izdvojenoj iz Zemuna 2004. godine.
Za stan u zgradi list nepokretnosti sadrži i podatke o zgradi na parceli i o posebnom delu, pa je dovoljno da nam pošaljete taj list ili njegov broj. Iz njega vidimo KO, broj parcele, broj zgrade i oznaku stana, a to je sve što treba za pripremu merenja.
Plan detaljne regulacije za aerodrom „Nikola Tesla“ obuhvata tri gradske opštine, među njima i Zemun (Sl. list grada Beograda 36/2020). Plan za privrednu zonu „Autoput“ obuhvata delove Novog Beograda, Zemuna i Surčina (Sl. list grada Beograda 61/09), pa za parcelu u obuhvatu jednog od ta dva plana pre gradnje ili deobe proverite šta on predviđa.
Šta da imate pri ruci za zgradu ili stan
Za etažiranje ili snimanje stana dobro je da imate ugovor, građevinsku ili upotrebnu dozvolu ako postoji, i projekat po kome je zgrada građena. Etažiranje traži i ulazak u svaki stan i lokal koji se meri, pa se sa komšijama unapred dogovorite oko termina. Za plac ili njivu u Ugrinovcima dovoljni su KO, broj parcele i imena suseda sa kojima se graničite.
Kako se formira cena geometra u Zemunu
Kod zgrade cenu određuje broj posebnih delova — stanova, lokala i garaža — koje treba izmeriti, a kod kuće veličina objekta i broj etaža. Kod placa ili njive u Ugrinovcima važe druge stavke: koliko graničnih tačaka ima parcela, kakvog je oblika i kako se do nje prilazi.
Na cenu utiče i to da li posao obuhvata jednu parcelu ili više njih, možda u različitim KO, na primer kuću u Zemun Bačkoj i njivu kod Grmovca. Za takse Republičkog geodetskog zavoda važi Tarifa, i one se plaćaju odvojeno od geodetskog rada.
Pošaljite nam broj parcele i KO, a za zgradu i broj stanova, pa ponudu dobijate pre nego što izađemo na teren. Opšti pregled toga koliko košta geometar u Beogradu je na posebnoj strani.
Geodetsko merenje u Zemunu i na Novom Beogradu
Zemun je, uz Novi Beograd i Surčin, jedna od tri beogradske opštine severno od Save, u Sremu, a sa Novim Beogradom je i srastao. Ako vam je zgrada ili parcela sa novobeogradske strane, za nju je tu geometar na Novom Beogradu.
Sve beogradske opštine i usluge su na stranici Geometar Beograd.
Za zgradu nam pošaljite adresu i broj stanova, a za plac ili njivu KO i broj parcele. Kad niste sigurni šta vam treba, recite nam telefonom šta planirate sa nekretninom, pa krećemo odatle.