Vlasnik stana u Bulbulderu, tri naslednika kuće kod Lipovog lada i kupac placa u Velikom Mokrom Lugu geometru postavljaju različita pitanja. Odgovor u sva tri slučaja počinje u istoj službi katastra.
Zvezdara je gradska opština na istočnom, brdovitom obodu Beograda i po popisu 2022. ima 172.625 stanovnika. Njene četiri katastarske opštine — Zvezdara, Mirijevo, Veliki Mokri Lug i Mali Mokri Lug — vodi Služba za katastar nepokretnosti Zvezdara.
Zato geometar na Zvezdari prvo utvrđuje u kojoj je katastarskoj opštini (KO) vaša katastarska parcela i šta o njoj piše u listu nepokretnosti. Za stan je pitanje kako je upisana zgrada, za kuću da li je upisana uopšte, a za plac šta projektantu treba pre nego što počne da crta.
Od Vukovog spomenika do Mokrog Luga
Opština je ime dobila po astronomskoj opservatoriji, podignutoj 1887. na brdu Veliki Vračar. To brdo, koje se zove i Zvezdarsko, visoko je 253 m, i po njemu se vidi šta Zvezdaru razlikuje od ravnog rita u susednoj Paliluli: ovde je teren brdovit, pa plac ne mora da leži u jednoj ravni.
Među mesnim zajednicama opštine su Bulbulder, Vukov spomenik, Lipov lad, Severni bulevar, Slavujev potok, Zeleno brdo, Vračarsko polje, Zvezdara, Vojvoda Mišić, Vojvoda Putnik, Stevan Sinđelić i Ćirilo i Metodije. Tu su i Veliki Mokri Lug i Mali Mokri Lug, koji imaju i istoimene katastarske opštine.
Mesnih zajednica je više nego katastarskih opština, pa ime kraja ne govori u kojoj je KO vaš stan ili plac. Za katastar važe samo broj parcele i KO iz lista nepokretnosti, a Bulbulder ili Slavujev potok služe nam kao orijentir za dolazak na teren.
Mirijevo, zajedno sa Novim Mirijevom, ima posebnu stranu: geometar u Mirijevu.
Geodetske usluge na Zvezdari, od stana do placa za gradnju
Etažiranje objekta — kuća kod Severnog bulevara, zgrada u Bulbulderu
Porodičnoj kući kod Severnog bulevara u kojoj danas žive tri domaćinstva i manjoj zgradi u Bulbulderu čiji stanovi nikad nisu upisani pojedinačno treba isto: etažiranje kuće ili zgrade po stanovima. Stanovi, lokali i garaže mere se jedan po jedan, i za svaki se izrađuje skica sa površinom.
Geometar pritom ne odlučuje šta je čije, nego meri ono što zatekne i crta ga onako kako katastar traži.
Upis objekta u katastar — kuća ili zgrada u bilo kojoj od četiri KO
Kuća stoji decenijama, a u listu nepokretnosti za njenu parcelu piše samo zemljište: takav objekat upisuje se na osnovu elaborata, posle merenja na terenu, a zahtev se katastru predaje elektronski. Bilo da je parcela u KO Zvezdara ili u KO Mali Mokri Lug, o zahtevu odlučuje Služba za katastar nepokretnosti Zvezdara.
Na isti način predaje se i zahtev za zgradu koja je završena, a još nije upisana. Koje papire katastar traži i kako teče postupak, čitajte u tekstu o upisu kuće ili zgrade u katastar.
Geodetsko snimanje objekta — dozidana kuća ili kupovina na Zelenom brdu
Kod geodetskog snimanja objekat se meri sa spoljne strane, po njegovoj konturi, pa se vidi koliko zaista zauzima na parceli. Treba vam kad je kuća dozidana prema dvorištu, kad je terasa zatvorena ili kad se površina u katastru ne slaže sa onom iz ugovora.
Ako kupujete kuću na Zelenom brdu ili u Velikom Mokrom Lugu, geodetsko snimanje kuće pre potpisa ugovora pokazuje da li ono što vidite na terenu odgovara onome što se vodi u katastru.
Specifikacija posebnih delova objekta — nova zgrada u Malom Mokrom Lugu ili starija kuća
Specifikacija posebnih delova nabraja stanove, lokale i garaže u zgradi, svaki sa svojom površinom, i prilaže se uz dozvolu ili uz zahtev za upis stanova. Investitoru koji u Malom Mokrom Lugu zida zgradu sa nekoliko stanova treba pre upisa. Vlasnicima starije kuće sa više stanova treba kad žele da svaki stan dobije svoj list.
Šta taj dokument mora da sadrži i šta katastar prima kad dozvole nema, piše na strani o specifikaciji stanova, lokala i garaža.
Katastarsko-topografski plan — visinske kote na brdovitom placu
Projektant kuću crta na podlozi koju daje geometar: katastarsko-topografski plan za projekat kuće ili zgrade (KTP) prikazuje granice parcela, postojeće objekte i visinske kote terena. Na brdovitom terenu kakav je na Zvezdari kote nisu formalnost, jer projektant iz njih čita koliko plac pada od ulice ka dnu dvorišta.
Četiri katastarske opštine i brdo sa opservatorijom
Opština Zvezdara ima 3.165 ha, tačno koliko i zbir njenih katastarskih opština: KO Mirijevo 973 ha, KO Zvezdara 822 ha, KO Veliki Mokri Lug 788 ha i KO Mali Mokri Lug 582 ha. Ime ume da zavara: KO Zvezdara je samo jedna od četiri, pa stan za koji kažete da je „na Zvezdari” ne mora biti u njoj.
Svaka KO ima svoje podatke premera i svoje brojeve parcela, pa isti broj parcele može da postoji u dve katastarske opštine. Uz samu granicu opštine, prema Vračaru, Voždovcu, Paliluli ili Grockoj, proveravamo i da li je parcela uopšte u nekoj od KO Zvezdare.
U javnom spisku RGZ-a tri od njih nose status „Katastar nepokretnosti”, a uz KO Mali Mokri Lug stoji „Katastar nepokretnosti na delu KO”. Šta se za vašu parcelu vodi, proveravamo po njenom broju pre izlaska, bez obzira na to u kojoj je od četiri KO.
Pravilnik o katastarskom premeru u čl. 19 tačnost merenja vezuje za vrstu područja. Za granične tačke parcela i objekata u izgrađenom gradskom području, sa višespratnim zgradama i velikom gustinom detalja, predviđa klasu KT1, kod koje standardna devijacija položaja nije veća od 5 cm. Klasu za područje premera utvrđuje glavni projekat.
Za etažiranje i specifikaciju korisno je i sve što o zgradi postoji na papiru: ugovori, stari projekat ili rešenja.
Cena geodetskih radova na Zvezdari: stan, kuća i plac ne računaju se isto
Kod etažiranja i specifikacije cenu određuje broj posebnih delova, pa zgrada sa mnogo stanova traži više merenja nego kuća sa nekoliko. Kod upisa i snimanja objekta računaju se veličina i razuđenost objekta, odnosno spratovi, dogradnje i pomoćne zgrade u dvorištu.
Za katastarsko-topografski plan cenu pomeraju površina placa, nagib i to koliko je plac zarastao ili izgrađen. Ono što naplaćuje katastar ide posebno: takse RGZ-a plaćaju se po Tarifi i nisu deo cene merenja.
Pre nego što iko krene na teren, dobijate cenu: za nju su nam potrebni KO i broj parcele, a kod zgrade i broj stanova, lokala i garaža. Kako se kreću cene geodetskih usluga u celom gradu, prikazuje posebna strana.
Geometar za Zvezdaru i opštine na koje se naslanja
Zvezdara se graniči sa Vračarom, Voždovcem i Palilulom: za zgradu ili plac sa druge strane granice tu su geometar na Vračaru, geometar na Voždovcu i strana za Palilulu. Pregled svih poslova koje radimo i svih lokacija daje stranica geodetske usluge u Beogradu.
Kad nas pozovete, recite ulicu, šta je na parceli i šta hoćete da sredite. Iz toga vidimo da li je posao etažiranje, upis, snimanje ili plan, i to vam kažemo pre nego što zakažemo izlazak.